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一线城市房地产土地供应量大幅下降 未来二线城市或成土地市场热点

2016年4月27日 星期三   转自:西藏商报

近日,国土资源部下属的土地勘测规划院发布《2016 年第一季度全国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)显示,今年第一季度,全国综合地价继续上涨,且增速加快。其中,住宅地价的涨幅尤其显著,这与市场表现具有一定的吻合度。国土部的上述报告认为,除今年以来的货币超发因素外,还与供地规模下降有关。该份报告还认为,前期房地产调控政策效果“不够理想”,导致市场分化加剧。

一线城市宅地均价接近2万

《报告》显示,今年第一季度,全国105个主要监测城市地价总体水平为3668元/平方米,环比增长0.96%,同比增长3.55%,增速均比去年第四季度有所扩大。其中,商服、住宅、工业地价分别为6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米,环比增速依次为0.57% 、1.27%和0.73%;同比增速分别为2.60%、4.66%和2.50%。住宅地价增幅最为明显。

去年下半年以来,多项房地产刺激政策密集出台,推动了房屋交易量大幅提升。受此影响,土地市场也在去年第四季度明显升温,在部分城市和区域,住宅用地交易尤其火爆。分城市层级来看,一线城市住宅地价水平为19195元/平方米,环比增长4.77%;二线城市为5353元/平方米,增长0.76%;三线城市为2409元/平方米,增长0.61%。热点城市的实际情况,要比官方的数据显得夸张。

易居克而瑞向记者提供的数据显示,今年3月,南京共成交6宗住宅用地,平均楼面价为20540元/平方米,平均溢价率达到115.7%。此前的1月,南京住宅用地平均溢价率也达到98.27%的水平。此外,北京1月住宅用地平均溢价率为133.8%;苏州2月的住宅用地平均溢价率为114%;合肥1月的宅地平均溢价率为107.1%。今年第一季度,这三个城市的溢价率都出现了超过100%的情况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年第一季度土地市场的特征在于,房企加大在二线城市的拿地比重,使一二线城市土地市场形成一定的联动效应。但地价中已出现泡沫成分,其中的“投资转移”风险值得警惕。

二线城市热度继续

这种“投资转移”风险,与当前的宽松货币环境密不可分。上述《报告》指出,今年1—2月,全国社会融资规模高于历史同期水平,贷款投放力度较大。作为重要的投资领域,房地产市场吸引资本进入,支撑了对价格的承受能力,带动了部分城市地价的快速上涨。

与此同时,供应则明显萎缩。《报告》显示,受供地安排周期性和供地结构调整影响,105个主要监测城市第一季度建设用地供应量降至2010年以来单季度最低值。其中,房地产用地占比29.44%,自2008年以来,比例仅高于2012年同期。

具体而言,一线城市的房地产用地供应量同比下降37.97%;二线城市下降18.18%;三线城市下降 5.18%。此外,保障性住房用地供应下降幅度在各类城市中最为明显,降幅达到 24.72%。这被认为是“去库存”政策在供给侧的一种体现,但显然未能考虑到区域的差异。上述《报告》对此的评价称,“前期房地产调控政策效果显现,但不够理想,一线城市市场热度上升明显,三四线城市改善有限。”

而值得担忧的仍是东部二线城市。易居克而瑞的数据显示,今年4月上旬,苏州成交了14宗住宅用地,平均溢价率飙升至195.21%。有专家向记者表示,从供需形态上看,部分东部二线城市已表现出“类一线城市”的特征。

严跃进认为,一线城市的后续土地市场能否持续升温,要看土地出让中的比例调整工作是否到位,比如说增加住宅用地的比例等。但就今年上半年而言,二线城市依然会成为热点城市。

中原地产首席分析师张大伟也指出,在分化的市场格局下,房地产依然面临明显的结构性风险。其中,一线城市的土地成本越来越高,利润空间缩小,风险不断累积,并对企业产生了挤出效应。三四线城市则存在过剩风险,企业同样避之不及。他认为,未来一年,二线城市将成为土地市场的热点。

(21世纪经济报道)


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